離婚時の不動産売却はいくつか注意が必要です。

通常元夫名義で元妻と子供が居住中というケースが非常に多いですが、最近では夫婦共働きでペアローンで名義も共有というケースも増えてきております。

どちらにせよ売却には名義人の同意が必要となってきます。元夫側や元妻側どちらからも相談を受けるケースがございますが、元夫名義の家に元嫁と子供が居住中のケースだと売却時には退去する必要がございます。

基本的には家を探されている方は自己居住用で探されいる方が多いため、入居者がいる物件（オーナーチェンジ）は相場よりも安くなる傾向にございます。

その為、大抵の方は住宅ローンを組んで購入しているため、ローン残高よりも売却金額が下回ってしまう、いわゆるオーバーローンになり、売却資金でローンを完済することができず、結果、売却そのものが難しいということも多々ございます。ただし、その場合でも任意売却により債権者（住宅ローンを借りている保証会社等に）交渉をして売却することも可能です。

多くの方が、購入時に売買代金と合わせて諸費用（仲介手数料や登記費用）も合わせて借入しているため購入時は物件の売買代金を上回るローンを組んでおり、売却時にも諸費用（仲介手数料や登記費用）がかかる為、購入して2～３年の物件であればローン残高が当時の売買代金よりも上回り、完済するためには買った時よりも高く売らなければならず、中々売れないケースもございます。
ただ現在は不動産価格は上昇しているため、築年数やエリアにもよりますが、ここ10年以内に購入したマンションなどは軒並み値段が購入時より上がっている場合も多くみられます。
ローンの完済どころか、売却して利益がでることもございます。
売却により利益が出た場合は共有財産であれば、財産分与の対象になります。

共有財産とは夫婦2人で婚姻期間に築いた財産のことです。夫婦2人が購入した不動産は共有財産となります。妻が専業主婦（主夫）で実質お金は支払っていなかったとしても、その支えにより財産を築けたとみなされることから、この場合も共有財産の扱いとなり財産分与の対象になります。
ローンが完済している場合1,000万円で売れた場合、平等に500万円ずつ分けることになります。
財産分与の際には不動産は物理的に分配することが難しいため、売却して現金化すれば、物理的に分配ができ、金額も大きいため、最初に売却を行うことにより、その後の財産分与もスムーズに進みます。
ただし離婚成立から2年が経つと、財産分与の請求権が失効してしまいます。離婚後に不動産売却を進める際には、なるべく早い段階で売却活動を進めましょう。
特に不動産の名義が相手にある場合には、離婚後に名義人と連絡が取れなくなり、財産分与請求権の失効を迎えるケースも考えらます。

そうならないようにも早めに売却し、売却額の分与の詳細を取り決めておくとよいでしょう。

離婚が売却理由でも売却価格への影響は全く影響しないとは言えませんが、最近は売却理由を気にしない購入希望者もいるので、それほど心配する必要はなく、一般市場価格で売に出しても問題ございません。
離婚時には必ずどちらかが家を出るか、どちらもとも家を出るかで、不動産の問題は必ずと言っていいほどついてきます。
金額も高額で面倒な手続きなどもある為、つい後回しにしてしまう方もいらっしゃいますが早めの段階で清算しておいたほうがいい問題になります。
売却期間を長く取れるほど、高値で売れる可能性も出てきます。
お子様のことや、中々相談しづらいこともあるかと思いますが問題の先送りをせずにまず一度弊社にご相談ください。
経験豊富なスタッフが丁寧にご説明させていただきます。